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沧州二手房市场现状丨十四中区挂牌上万套 房价近2w!哪些房源易砍价

2019-11-22来源:中国紧固件网


最近经常有读者问拼仔:沧州现在二手房市场如何?房价如何?能不能入手?


于是拼仔去几家大中介走访了一番,得到的信息是:现阶段有四类房源的议价空间比较大。


01
议价空间较大的四类房源


一类是上世纪90年代的老房、职工宿舍楼


比如团结小区、朝阳小区、电业局小区、大化社区等,这类老小区因为房龄较久,内部设施老化,没有电梯,除非有硬性优势,比如学区好,一般情况下都有较大的议价空间。



装修、楼层好点的,比如2、3、4层的一般房子,可以卖到8千-1万1元/平不等,一般谈下来会比卖家最开始的报价下降7%左右,楼层高点议价空间更大


好学区的老房,比如朝阳小区,挂牌价在1万-1万3元/平不等,议价难度较高。


还要注意:这类房源的房龄都比较老了,根据相关规定,这样的房子很难办理贷款,有的小区甚至已经停止办理贷款。


对于刚需来说,没法办贷款就意味着要全款支付,可如果真有50多万的支付能力,还不如贷款买更新一点的安置房了。


第二类是2008年左右建造的早期商品房


典型的就是丽水华庭、一城枫景、万泰家园、颐和家园等,普通装修、普通楼层、卖家报价本身不离谱的房源,最终成交价大约是卖家报价基础上下浮5-7%左右


客观来说,这个时间段建造的房子总体性价比其实还是不错的



和之前的老房子、职工宿舍楼相比,房屋质量、户型、隔音效果等都更好;


但是和现在商品房相比,缺点也很明显:小区内部停车位少,缺乏管理等,部分也是没有电梯。


此类住房市场地位有些“高不成低不就”,就决定房价也处于同样地位,能够购买此类二手房的朋友如果不考虑学区等硬性条件,完全可以尝试咬咬牙买更新、更好的项目了。


第三类是不具备正规销售条件的房源


我国法律规定未取得房产证的房屋是不能出售的,但是不可避免有人会私下交易,房源流入二手房市场。购买此类二手房的买家面临许多购房风险,比如买卖合同无效(法律不认可)、买家一房多卖、买家毁约等。假如卖家卷钱跑了,买家找谁说理?购房者背负极大风险,相对应的,无产权证的二手房议价空间较大。



沧州的典型项目就是香堤荣府,该项目楼盘品质、环境较好,最初的购房者多为炒房客,如今在房屋还未下产权证情况下急于离场,甚至选择“割肉”,1万2都有人卖,诱惑与风险并存


另外,沧州目前所有的限价房项目全部规定自取得产权证后2年内禁止交易,属于限售行列,规定时段内私下交易不受法律保护。如今这些限价房还处于建设阶段,尚未交房,未来限售落地会对升值产生什么影响是一个关注点。


第四类是大户型房源


比如天成首府、天成皇家壹里等,以天成首府147平米户型为例,网上有卖家报价在295万左右,但据中介经纪人透露,这类房源议价空间很大,有人砍价30万也可以成交。



02
关于报价的问题



二手房市场中有一个问题是:卖家期望值太高,容易高估自己房子的价值


比如禧福荷堂,在沧州的二手房网站,有人挂牌近1万5元/平米,该项目目前在售的房源在1万1-1万2,二手房销售顾问说:“这种标价的二手房,看都没人看的,标了也没用,就是在混淆视听。”


易出现不合理报价的还有老小区的住宅。有些卖家认为附近的新盘都可以卖到一万二、三的,自己的房子怎么也不能低于一万,但是老小区没有硬资本的情况下,竞争力不如以前,如果价格不实惠,买家更好的选择很多。


有些卖家想法很单纯:“我想把这套房子卖掉置换一套好点的二手房,希望这套卖高价,要买的二手房越便宜越好。”拼仔想:这是本事与运气的双重考验。


购房者在面对报价五花八门的二手房时,要理性,其实二手房平台中的报价,对卖家更具有参考性买家要明白挂牌价≠成交价,要多看多对比多尝试砍价,比如拼仔上文提到的朝阳小区,该小区一期二期之间存在不小的差距,网站中会出现模糊分区概念的情况,不熟悉的人容易踩雷,实地探访为上策。


03
沧州二手房房价一览



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看不清的话可点击文末“阅读原文”

58同城二手房最新数据显示,沧州市区二手房交易重点区域的区域均价为十四中1.6万元、十三中1.5万元、南环小学1.2万元、华北三期1.1万元、人民公园1.1万元、火车站0.9万元。其中天成皇家一里、颐和庄园等高端小区二手房挂牌价已超2W、14中片区内荣盛的阿尔卡地亚系、兰亭苑、芳菲苑等小区也超过1.7w。值得关注的是,该片区二手房挂牌套数竞高达18528套(当然存在大量的重复挂牌),反应了该区域的二手房市场热度。



04
购买二手房的注意事项



二手房有哪些优势、劣势?


优势:


1、即买即住


二手房是现房,简单装修下基本可以实现入住,省去租房的时间和费用开支,尽快实现自己的安家梦;且经过几年的使用,有害物质基本挥发基本干净,健康有保障;


2、房屋问题一目了然


既然是现房,很多问题都会经过时间暴露出来,包括渗水漏水,房屋屋顶、地面和墙面有无裂缝,以及市政配套、房屋的地段、户型、采光等问题都可以一目了然;


3、配套完善


二手房周边的区域配套经过一定年限的规划和发展都逐渐完善,这对日常生活带来许多便利;


劣势:


1、社区陈旧,额外成本高


二手房房屋本身会有折旧、损坏,额外付出的维修成本会增加。如果小区物业管理水平不够好,社区公共设施的耗损也很厉害的,此时享受公共设施就会有心理落差;


2、房屋陈旧影响贷款


二手房买卖需要银行进行评估,如果现有的房龄过长,二手房买主向银行贷款则会受到影响,包括贷款年限和贷款额度;


3、购房流程复杂


二手房买卖流程:看房→产权核实→签订买卖合同→交首付→买方申请贷款→交税费和中介费→过户→交接水电煤气费和物业费→领取新房不动产证→贷款下来后交付房屋。哪一个环节出问题,都很容易造成后期不动产权证下发或者入住困难等问题。面对这种情况,可以选择一家专业的权威的中介公司进行买房;


4、费用多样


买二手房除了准备首付的资金,还需要准备各项税费,交付增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税、登记费等费用。


什么人适合购买二手房?


1、需要即买即住;


2、区域内没有新房;


3、新房房价过高刚需无法支撑;


4、需要学区,沧州不少老小区都有小户型住宅,对于需要学区落户的购房者而言有一定性价比。


太便宜的二手房要提高警惕


有一句老话:买的没有卖的精


二手房卖家基本出手前提是保住成本,当你遇到那些价格远低于市场价的房子,一定要了解清楚真正的低价原,是急用钱?还是房子存在某些问题?比如没有产权证,比如已经被抵押


二手房首付细节多


二手房是按照评估价计算贷款,评估价往往低于成交价。


举个例子,比如成交价是100万,买家以为首付只要40万,另外贷款60万就可以了,其实没有这样想当然。


100万的成交价,银行认可的评估价可能只有80万甚至更低,那其中的20万差额就需要买家在首付款里补足。此外,过户税费等费用都是不能做贷款的,七七八八加进去,首付款水涨船高。


所以,想要买二手房,一定要把首期需要支付的款项估足了,别等看好房子,才发现首付不够啊。


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